Đòn bẩy tài chính là công cụ đắc lực để đầu tư BĐS. Sự thật là người có ít vay ít; người có nhiều vay càng nhiều, đầu tư càng lớn và lợi nhuận càng cao.
Vay mua căn hộ 100% giá trị: Ngân hàng nào có lãi suất cho vay thấp
nhất?Những điểm cần lưu ý khi vay vốn ngân hàng mua nhà đấtTrong tay 200 triệu,
vợ chồng trẻ liều mua nhà ở và cái kết đắng
Sự khéo léo, tài tình khi sử
dụng vốn vay là một loại "tài năng” riêng của từng người, có được nhờ kinh
nghiệm, trải nghiệm và sự hiểu biết. nếu như không biết sử dụng đòn bẩy tài
chính đúng cách, sẽ giống như bạn đang đi lạc vào đường cao tốc mà xe hơi sắp
hết xăng vậy, vô cùng hoang mang.
Đã không ít người chỉ vì không có nguyên tắc khi sử dụng vốn vay để đầu tư BĐS nên mất khả năng thăng bằng tài chính, bán tống bán tháo BĐS để trả nợ dẫn đến tình trạng thua lỗ nặng nề. Đặc biệt, khi xảy ra rủi ro về bệnh dịch lây lan, thông tin kinh tế - chính trị,... thì càng khắc nghiệt hơn.
Bài viết này xin chia sẻ từ chính kinh nghiệm của cá nhân khi sử dụng vốn vay đầu tư bất động sản (BĐS), giúp việc đầu tư trở nên an toàn, thuận lợi và tăng trưởng nhanh chóng.
7 nguyên tắc vàng cần ghi nhớ khi vay tiền đầu tư bất động sản:
1. Xét nguồn lực tài chính của bản thân và lựa chọn BĐS thích
hợp
Trước khi ra quyết định đầu tư, hãy thống kê số tiền vốn tự có
của mình là bao nhiêu. Theo đó, phải lựa chọn tài sản tương xứng và vừa sức với
mình. Có thể dùng đòn bẩy tài chính - trong đó có khoản vay không phải trả lãi
(vay người thân) và khoản vay phải trả lãi (vay ngân hàng).
Vay tiền đầu tư bất động sản là chuyện tất yếu với nhiều nhà đầu tư
Con số rõ nét mạch lạc, liệt kê năng lực chuyên môn vốn của mình và có thể vay thêm tầm 20-50% giá trị BĐS dự định đầu tư (phần trăm này phụ thuộc nhiều yếu tố đặc biệt là khả năng trả nợ). Chúng ta không thể bắt cá leo cây, tức đừng nhìn vào người bên cạnh mua căn hộ to nên mình cũng vay thật nhiều để mua nhà to, mà phải lựa theo sức của mình để đầu tư an toàn nhất.
2. Xem xét khả năng sinh dòng tiền của BĐS
Khả năng sinh dòng tiền của BĐS nghĩa là dòng tiền thu được từ dịch vụ cho
thuê chính BĐS đó. Có thể là dịch vụ thuê mướn nhà, dịch vụ thuê mướn văn phòng,
thuê mướn căn hộ, cho thuê shop house, cho thuê nhà xưởng, cho thuê kho bãi,...
Thông thường, khoản tiền này được thanh toán định kỳ 1 tháng, 3 tháng, 6 tháng
tuỳ theo thoả thuận.
Trước khi vay tiền để mua BĐS, hãy xem xét nơi này
có thể cho thuê được không? Nếu được thì dự kiến thu về bao nhiêu một tháng (nhớ
trừ phí môi giới cho thuê nếu có) bằng cách đi điều tra Thị Trường xung quanh,
gọi điện hỏi môi giới, hoặc điều tra thông tin trên Internet,... Nhất định phải
xét đến yếu tố này đầu tiên.
3. Dòng tiền thuê mướn BĐS đủ năng lực
trả lãi cho khoản vay đầu tư
Một nguyên tắc quan trọng để đảm bảo trong đầu tư khi sử dụng đòn bẩy tài chính là nên đầu tư vào BĐS có khả năng sinh lời, và dòng tiền đó tốt nhất là nên đủ năng lực trả lãi cho khoản vay của bạn.
Bởi vì khi đầu tư tăng giá vốn, có thể bạn sẽ bán được BĐS theo dự kiến vào đúng thời gian dự kiến, tuy vậy cũng có thể là không. Khoản lợi nhuận từ tăng giá vốn chưa nhìn thấy đâu, nhưng tiền đã vay thì tráp đòi nợ của ngân hàng sẽ gửi đến các tháng, không chậm ngày nào. lúc bấy giờ toàn bộ vốn tự có + vốn vay đều đang nằm trong BĐS, vậy lấy gì để trả nợ?
Đó chính là tiền từ cho thuê. Nếu không có tiền từ cho mướn, sẽ phải lấy tiền
tích luỹ/tiền lương hoặc tiền từ hoạt động kinh doanh khác để trang trải, đến
khi không chịu được gánh nặng tiền lãi thì phải bán tống bán tháo BĐS. Khi bán
như vậy, rất dễ bị ép giá thấp do tâm lý chạy hàng.
Cho nên vì thế, trước
khi ra quyết định mua BĐS bằng vốn vay phải xét xem BĐS này có khả năng cho thuê
hay không, số tiền thu được có đủ để trả lãi hàng tháng không?
4. Nếu mua BĐS, dự án được ưu đãi lãi suất 0%, lưu ý thời điểm tính lãi và
khả năng trả lãi
Một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng tác động
đến ra quyết định mua BĐS của mọi người là “cảm xúc”. Nhiều người xuống tiền đặt
cọc mua dự án bởi những chế độ lôi cuốn về vốn như “ưu đãi lãi suất 0%” . Vì
việc cho vay quá dễ dàng nên khách hàng không suy nghĩ nhiều nữa, mà theo xúc
cảm, đặt cọc xuống tiền
Việc là, hãy lưu ý chế độ này có thời hạn, và cần ghi nhớ thời điểm bắt đầu phải trả lãi là lúc nào. Khi đó, chúng ta sẽ lấy tiền từ đâu để trả lãi, số tiền là bao nhiêu? Mình có công dụng trang trải không? Hoặc nhà này có khả năng cho thuê hay không?
Rất nhiều người đã phải bán tháo BĐS khi hết chính sách ưu đãi 0% do phải đối
mặt với sự thật phũ phàng là không biết lấy tiền đâu để trang trải khoản lãi,
hoặc do tiền từ cho mướn thấp trong khi tỷ lệ vốn vay lại quá cao nên không đủ
chi trả.
5. Nếu BĐS không sinh dòng tiền, tốt nhất có thể không nên sử
dụng vốn vay
Tất nhiên, bạn có thể vay và vẫn có thể trả lãi bằng tiền tích luỹ (từ tiền
lương, công việc kinh doanh khác).
Nhưng nếu đầu tư bài bản, sẽ có quỹ
phân chia đầu tư dài hạn, trung hạn, và ngắn hạn. Với những BĐS đầu tư trung -
dài hạn thì rủi ro cơ chế khá cao. Nếu BĐS không khai thác cho thuê được thì
theo quan điểm cá nhân tác giả, không nên sử dụng vốn vay, hoặc nếu có thì sử
dụng rất ít và dùng tiền tích luỹ để trả góp lãi gốc.
Bởi việc đầu tư
trung dài hạn thì an toàn là trên hết, Nếu không sinh dòng tiền để trang trải
được lãi vay thì tốt nhất nên sử dụng vốn tự có. Có ít mua miếng nhỏ, có nhiều
mua miếng to, tuỳ theo sức của mình (nguyên tắc tiên phong hàng
đầu).
6. Nếu sử dụng vốn vay để đầu tư, thì năng lực chuyên môn thanh
khoản của bất động sản là vàng
Bởi, bạn có thể bán trả nợ ngay khi
cần thiết. Một khi đã sử dụng vốn vay, yếu tố ưu tiên hàng đầu cần xem xét đó là
tính thanh khoản của BĐS này có cao hay không?
Đó là năng lực chuyển đổi
từ BĐS sang tiền mặt trong quá trình ngắn nhất có thể. Vì trong tình huống chúng
ta thay đổi kế hoạch, cơ cấu lại các khoản đầu tư, di chuyển từ vùng này qua
vùng khác, hay GĐ có việc,... hoặc BĐS không có dòng tài chính trang trải được
vốn vay, bạn có thể ngay lập tức bán tài sản, trả nợ và giải phóng khoản đầu tư
này.
Thông thường, BĐS có chức năng thanh khoản tốt thì cũng có chức năng
giữ chi phí thấp hơn (đánh giá tính thanh khoản của BĐS cần nhìn thấu thị được
là do tạo sóng sốt ảo hay do giá trị thực, phạm vi bài viết này chưa phân tích
sâu, nếu có dịp tác giả sẽ chia sẻ tại 1 bài khác).
7. Nắm rõ và tận
dụng sức mạnh của lãi suất kép
Lãi suất kép được coi là con át chủ
bài của dân đầu tư sành sỏi, giúp nhân vốn của nhà đầu tư lên nhiều lần. Đây là
một công cụ hoàn hảo và tuyệt vời nhất nhưng cần tỉnh táo và linh hoạt, nếu làm
được 6 nguyên tắc ở trên cộng với đầu tư đúng hướng thì sẽ phát huy tác
dụng.
Lãi suất kép được hiểu là việc chúng ta có tiền, dùng thêm đòn bẩy
tài chính để đầu tư sinh lời, sau đó doanh thu thu về và nhập lãi này vào gốc
được khoản tiền gốc lớn hơn ban đầu, theo đó vay thêm nhiều hơn ban đầu và đầu
tư vào BĐS quy mô lớn hơn ban đầu. Nhờ đó, sẽ sinh ra khoản lợi nhuận nhiều hơn
lần trước.
Nguồn >>> Vay tiền buôn đất: Kinh nghiệm để không dính nợ trước ngày ăn lãi
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét